「50年ローンというのが出て来たのですが、知っていましたか？」
「先日、どこかの民放のニュースで見ました。結構、人気なんですってね」
「50年間、借金を返し続けなければいけない訳でしょ。何で人気なのかがよく分かりません」
「高額物件が買えるということで、利用する方が増えているみたいです」
「都心の中古で1億円と言っていますからね。ちょっと異常かなと思っています」
「実は私の両親はバブルの時にマンションを買ったそうです。周りからそんなに高いものをよく買ったねと言われたそうですが、生活するためには仕方がなかったと言ってました」
「確かに、住宅の場合は他のモノとは違って、生活する上で必要、しかも買うことが出来れば買ってしまうという性質のものだと思いますね」
「だけど凄いですよね。30歳で仮にローンを組んで、払い終わると80歳ですよ」
「そう考えると目まいがするかもしれませんね。そのうち、生命保険とのセットローンが出てくるかもしれませんね」
「払いきれなかった分は、生命保険で補填するということですか？」
「名付けて「死んで償うローン」。どうでしょうか (笑) ？」
「少し品がないですね。ペアローンの場合、どちらに生命保険を掛けるのですか？」
「女性は長生きしますので、男性に掛けるのが常道でしょうね」
「事件が発生する予感がします(笑)。ここからが本論です ↓表紙写真は「節税対策のアプレイザル総研」提供です」
「50年ローン」―― 人気の背景とリスク
20代、30代の世代を中心に、「50年ローン」の人気が高まっているそうです。高い物件を買うことができるという一点だけで人気が出ているのならば、少し危うい感じがします。特に、マンションの場合は、購入した後、管理費、修繕積立金、さらには固定資産税といった出費があります。錯覚をする人もいますが、ローンはあくまでも物件の購入費用に対してのものです。管理費、修繕積立金、さらには固定資産税がそれぞれいくらかかるか、それとローンの支払い合計額を出費して生活をしていくことが出来るかまで考える必要があります。
管理費、修繕積立金は基本的に上がるものと考えておいた方が良いと思います。固定資産税は築年数に応じて専有部分の減価計算が入りますので安くなる可能性もありますが、路線価の上昇が大きいと減殺効果が少なくなり、場合によっては上がる可能性もあります。都心のマンションは今後も土地の値上がりは続くと思われますので、固定資産税も上がると考えた方が良いと思います。
中には、売りやすくするために管理費、修繕積立金を少なめに見積もる販売業者もあります。中古の場合は、部屋の間取りやローンのことだけでなく、修繕積立金がきちんと積み立てられているか、管理組合の運営が管理会社任せになっていないかどうかといったことまでチェックをするべきでしょう。都心のマンションを投資・投機のためだけに購入する人もいます。そういう方は管理に殆んど関心がありません。その様な部屋が多いと管理は管理会社主導で進められます。そうなると、どうしても管理費が高くなる傾向が出てきます。
実感を持ってもらう意味で、数字を具体的に出します。29歳で8千万円を返済期間35年で借りる場合と、50年で借りる場合はどうなるかということです。毎月の返済額が35年は26.1万円、50年は21.1万円となり、5万円安くなります。このお金を管理費や修繕積立金に回せば、負担は軽くなります。ただ、想定の金利が2%程度です。今は比較的、低金利の時代が続いています。しかし今後、金利が高くなれば、負担額が当然多くなります。それに対して不安を感じる人は、固定金利を選べば良いと思います。
(「住まいサーフィン」)
再び訪れた「ミニバブル」の兆し
今の様相は、1990年頃のバブルの時代と似ています。当時も都心の住宅・マンション価格が上がり、日経平均も上がりました。バブルの最高値は1989年末の時の3万8915円でした。当時は、最低でも4万円は行くだろうと言われていたのです。専門家たちは、今後の株価予想に駆り出されるのですが、中には5万円台を予想した人もいます。いずれにしても、そこがピークだと考えていた人はいなかったということです。その時に、まさか当時の高値を超えるのに35年もかかるとは誰も思っていなかったでしょう。それだけは確かだと思います。
バブル期には、首都圏の地価やマンションが値上がりしました。現在も同じように、首都圏のマンション価格が上昇を続けています。新築マンションの平均価格は3か月連続で1億円越えです。かつてのバブル期と大きく違う点は、外国人マネーの流入です。国土交通省はその動向について9月16日に全国の地価は「外国人の旺盛な不動産投資が押し上げ要因の一つとなっている」と発表しました。所謂、外国人マネーが、リゾート地の土地や東京都心のマンションに向かっているとのことです。
地価やマンションの上昇については、偏在があります。全国平均は1.0%～2.8%の上昇です。三大都市圏の平均は3.2%～7.2%です。住宅地、商業地、全用途の土地すべてにおいて全国平均を上回っています。「昨年の東京23区内の2億円以上の住宅購入者は、その半数近くが外国人」(『産経』2025.9.17日付)だったとのこと。それが新築、中古を問わずマンション価格を押し上げていると思われます。「東京23区内の中古マンションのうち、1億円を超える物件は全体の15.5%」(同上)に及んでいます。
(「日本経済新聞」)
外国資本による土地買い占めを防ぐために
外国人マネーによる投資が都心部やリゾート地に向かったため、それが不動産価格の押し上げ要因となっています。善意の投資なら問題はありませんが、政治的・経済的意図を持つ“悪意のマネー”を放置すれば、国家主権や安全保障に影響します。日本では、外国人（非居住者含む）が土地・建物を取得・所有することについて、一般的に明文の「購入禁止」あるいは「特別許可制」という制度は設けられていません。非居住者かつ外国人でも、日本国内の土地・建物を自由に取得・所有できるのです。ただ、その方たちが善意の取得者、つまり日本に住んで日本の社会のお役に立ちたいという気持ちを持っていれば良いのですが、金儲けの手段と考えたり、政治的に何か目的を持ったことための購入であれば防ぐ必要があります。悪意のマネーが入って来ないよう法整備を考える時だと思います。
ところで、他国はどのように対応しているでしょうか。ロンドン・シンガポール・バンクーバーはみんな「買うのは基本OKだけど、外国人には重い税や制限をかける」方向で調整しています。日本と同じ島国のイギリスは、外国人も原則的に自由に購入できますが、非居住者に印紙税を2%上乗せ、海外法人に最大17%課税として、差別化を図っています。また、シンガポールは外国人も原則的に自由に購入できるのですが、住宅購入の際には余分に60%の印紙税(日本の不動産取引税)がかかります。だから、１億円の物件を買った場合は６千万円の印紙税を別途払うことになります。これで抑制しようとしています。ただ、これでは善意の外国人を排除することになりかねません。
悪意の外国人、外国法人に対する規制でなければなりません。その規制は、全国一律ではなく、防衛施設・原発・自衛隊基地・国境離島・水源地・国有林周辺・皇居&官庁街周辺とエリアを限定しつつ、一定規模以上の土地取得(例えば1ha以上)については事前の届け出・許可制にすれば歯止めとなります。「外国資本による土地取引適正化法」(仮称)を国会は早く法制化に向けて動いて欲しいと思います。そして、そこには事後的に国が買い戻しできる旨の規定を入れておくべきでしょう。
(「産経ニュース」)
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